# Utleie av eiendom — skatt og MVA for næringsdrivende

Eiendomsutleie er aktuelt for næringsdrivende i to situasjoner: selskapet **leier ut** eiendom det eier, eller selskapet **leier inn** lokaler til egen drift. Reglene er ulike for AS og ENK, og MVA-behandlingen er sentral.

---

## Del 1: Selskapet leier ut eiendom

### Skatteplikt på leieinntekter

For **aksjeselskap og andre selskaper** er alle leieinntekter **fullt skattepliktige** som virksomhetsinntekt [Skatteloven § 5-1]. Det finnes ingen skattefritak tilsvarende privatpersonenes boligregler.

- Skattesats: **22%** av netto leieinntekt
- Fradrag for alle kostnader knyttet til eiendommen

For **ENK-eier** som leier ut del av egen bolig gjelder særregler — se avsnittet om ENK nederst.

### Fradragsberettigede kostnader

| Kostnad | Fradrag | Merknad |
|---------|---------|---------|
| Vedlikehold | ✓ | Tilbakestille til tidligere stand [Skatteloven § 6-11] |
| Forsikring | ✓ | |
| Kommunale avgifter | ✓ | |
| Strøm og oppvarming | ✓ | |
| Avskrivninger | ✓ | Saldogruppe h (bygg 4%) eller i (forretningsbygg 2%) |
| Renter på lån | ✓ | |
| Påkostning | ✗ | Aktiveres og avskrives, ikke direkte fradrag |

**Vedlikehold vs. påkostning:**
- **Vedlikehold** = tilbakestille til tidligere stand → direkte fradrag
- **Påkostning** = heve standarden utover opprinnelig → aktiveres og avskrives over levetid

### Avskrivninger på utleid eiendom [Skatteloven § 14-43]

| Saldogruppe | Type | Sats |
|-------------|------|------|
| h | Bygg og anlegg, hoteller | 4% |
| i | Forretningsbygg | 2% |
| j | Tekniske installasjoner i bygg | 10% |

---

## Del 2: MVA ved utleie av fast eiendom

### Hovedregel: Utleie er unntatt MVA [Merverdiavgiftsloven § 3-11]

> «Omsetning og utleie av fast eiendom og rettighet til fast eiendom er unntatt fra loven.»

**Konsekvens:** Utleier fakturerer **uten MVA**, og har **ikke fradragsrett** for inngående MVA på kostnader knyttet til eiendommen (oppføring, vedlikehold, drift).

### Frivillig MVA-registrering for næringsbygg [Merverdiavgiftsloven § 2-3]

Utleier av **næringsbygg** kan frivillig registrere seg for MVA dersom leietaker bruker bygget i:
- MVA-registrert virksomhet, **eller**
- Offentlig virksomhet (kommune, stat)

**Fordel:** Full fradragsrett for inngående MVA på oppføring, vedlikehold og drift av bygget.

**Krav:** Leietaker må faktisk bruke lokalet i avgiftspliktig virksomhet. Dersom leietaker ikke er MVA-registrert, kan ikke utleier registrere seg frivillig for den delen.

**Viktig:** Frivillig registrering gjelder **ikke** for utleie av bolig — boligutleie er alltid unntatt MVA.

### Ingen MVA-fradrag på bolig- og velferdseiendom [Merverdiavgiftsloven § 8-3]

Det er **ikke fradragsrett** for inngående MVA på:
- Oppføring, vedlikehold og drift av fast eiendom til bolig- eller velferdsbehov
- Løsøre og utstyr til slike eiendommer

Dette gjelder selv om selskapet er MVA-registrert for annen virksomhet.

---

## Del 3: Selskapet leier inn lokaler

### Leiekostnader er fradragsberettiget

Husleie for kontor, lager, butikk o.l. er fullt fradragsberettiget som driftskostnad [Skatteloven § 6-1].

Konto: **6300 Leie av lokaler**

### MVA på husleie

| Situasjon | MVA på husleie |
|-----------|---------------|
| Utleier er frivillig MVA-registrert | 25% MVA — fradragsberettiget for leietaker |
| Utleier er ikke MVA-registrert | Ingen MVA på fakturaen |

Dersom utleier er frivillig MVA-registrert og leietaker er MVA-registrert, kan leietaker fradragsføre inngående MVA på husleien.

### Leie av lokaler fra nærstående

Leier selskapet lokaler av eier/aksjonær, må leien være på **armlengdes vilkår** (markedspris). Leie over markedspris kan omklassifiseres til utbytte [Skatteloven § 13-1].

---

## Del 4: ENK-eier som leier ut del av bolig

For **ENK-eiere** (fysiske personer) gjelder særregler for utleie av egen bolig [Skatteloven § 7-2]:

### Skattefri utleie av del av bolig

Utleieinntekt fra **egen bolig** er skattefri når:
- Leieforholdet varer sammenhengende **minst 30 dager**, og
- Eieren bruker **minst halvparten** av boligen til eget bruk (regnet etter utleieverdi)

**Eller:** Hele boligen leies ut for **inntil 20 000 kr** i inntektsåret.

### Skattepliktig utleie for ENK

Utleieinntekten er skattepliktig når:
- Leieforholdet er **kortere enn 30 dager** (korttidsutleie)
- Eieren bruker **under halvparten** av boligen selv
- Hel utleie med inntekt **over 20 000 kr**

For korttidsutleie under 30 dager: **85% av inntekten over 10 000 kr** er skattepliktig.

### Fritidseiendom (ENK)

85% av utleieinntekten over **15 000 kr** er skattepliktig [Skatteloven § 7-2 (2)].

---

## Kontoer

| Konto | Navn |
|-------|------|
| 3600 | Leieinntekter, lokaler |
| 3610 | Leieinntekter, boliger |
| 6300 | Leie av lokaler (kostnad) |
| 6400 | Leie maskiner |
| 6410 | Leie inventar |

---

## Vanlige feil

| Feil | Konsekvens |
|------|------------|
| AS tror leieinntekter kan være skattefrie | Nei — alle leieinntekter i AS er skattepliktige |
| Fradragsfører MVA på husleie uten frivillig registrering | Ikke tillatt |
| Fradragsfører påkostning som vedlikehold | Feil periodisering |
| Leier lokaler fra eier til over markedspris | Kan omklassifiseres til utbytte |
| Glemmer at boligutleie aldri gir MVA-fradrag | Feil fradragsføring |

---
Bruk regelkildene der du jobber: [Koble til](https://regelagent.no/connect) eller [Åpne chatten](https://regelagent.no/).

Kanonisk side: https://regelagent.no/docs/selskapet/utleie.html  
Sist verifisert: 2026-04-21